Durchführungsverordnung: Immobilienbewertung (Entwurf einer Rechtsverordnung)

BMF-Begründung:

A. Allgemeiner Teil

Zu § 182 des Gesetzes

§ 1

Bewertung im Vergleichswertverfahren

(1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden nicht berücksichtigt.

(2) Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelt und mitgeteilt werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 des Gesetzes gesondert zu berücksichtigen.

BMF-Begründung zu § 1

Absatz 1

Die Vorschrift entspricht im Wesentlichen der Regelung des § 13 Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung (WertV, vom 6.12.1988, BGBl. I S. 2209, zuletzt geändert durch das BauROG vom 18.8.1997, BGBl. I S. 2081). Sie trägt einer typisierenden Wertermittlung Rechnung. Das Erfordernis hinreichender (nicht absoluter) Übereinstimmung der Vergleichsgrundstücke mit dem zu bewertenden Grundstück dient nicht nur der Verwaltungsvereinfachung, sondern auch dazu, den Kreis der Vergleichsgrundstücke nicht über Gebühr einzuengen. Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen zu vergleichbaren Kauffällen zurückgegriffen werden.

Absatz 2

Die Vorschrift ist den Regelungen der §§ 12 und 13 Abs. 3 WertV nachgebildet.

§ 2

Bewertung im Ertragswertverfahren

(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 3 zu ermitteln.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 des Gesetzes.

(3) Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes erfasst und werden nicht gesondert berücksichtigt.

BMF-Begründung zu § 2

Das Ertragswertverfahren entspricht im Wesentlichen dem Ertragswertverfahren nach den §§ 15 ff. WertV. Dabei ist vom Bodenwert, der wie bei einem unbebauten Grundstück zu ermitteln ist (§ 179 des Gesetzes), und dem Gebäudeertragswert (§ 3) auszugehen. Sonstige wertbeeinflussende Umstände, insbesondere Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sind im Rahmen dieser typisierenden Wertermittlung nicht zu berücksichtigen. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Hierdurch werden komplizierte Wertberechnungen in Fällen erspart, in denen nach Abzug der Bodenwertverzinsung kein Gebäudereinertrag mehr verbleibt (vgl. § 20 WertV). Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind bereits durch den Ertragswert abgegolten.

Überblick über das Verfahren (Schema):

Rohertrag (Jahresmiete bzw. übliche Miete)
./. Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstücks
./. Bodenwertverzinsung
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert (≥ 0 Euro)

Bodenrichtwert
x Grundstücksfläche
= Bodenwert

Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert (= Grundbesitzwert)

§ 3

Ermittlung des Gebäudeertragswerts

(1) Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 4) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 5).

(2) Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt; dies ergibt den Gebäudereinertrag. Der Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszinssatz (§ 6) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.

(3) Der Gebäudereinertrag ist mit dem sich aus der Anlage 1 zu dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird regelmäßig nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus Anlage 2 zu dieser Verordnung ergibt, und dem Baujahr des Gebäudes ermittelt. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Die Restnutzungsdauer eines noch genutzten Gebäudes beträgt mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.

BMF-Begründung zu § 3

Absatz 1

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Reinertrags des Grundstücks als erste Stufe der Wertermittlung. Hierzu sind vom Rohertrag des Grundstücks (§ 4) die Bewirtschaftungskosten (§ 5) abzuziehen.

Absatz 2

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Gebäudereinertrags durch Abzug der Bodenwertverzinsung. Hierzu ist der Liegenschaftszinssatz (§ 6) auf den nach § 179 des Gesetzes ermittelten Bodenwert anzuwenden.
Satz 3 regelt die Wertermittlung in den Fällen, in denen ein Grundstück durch die vorhandene Bebauung nicht angemessen genutzt wird und eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist. Nach der Verkehrsauffassung drängt sich hier eine selbständige Bewertung dieser Fläche wie ein unbebautes Grundstück auf.

Absatz 3

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Gebäudeertragswerts durch Anwendung des Vervielfältigers nach Anlage 1 dieser Verordnung auf den Gebäudereinertrag. Die Vervielfältiger wurden aus der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV übernommen. Maßgeblich für den Vervielfältiger ist der Liegenschaftszinssatz (§ 6) und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird im Allgemeinen nach der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die in Anlage 2 zu dieser Verordnung typisierend geregelt ist, und dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag ermittelt. In begründeten Ausnahmefällen ist von einem späteren Baujahr (fiktives Baujahr) auszugehen, wenn durchgreifende Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt wurden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Restnutzungsdauer führen. Entsprechend ist ein früheres Baujahr anzunehmen, wenn ein Gebäude nicht mehr den allgemeinen Anforderungen entspricht, wie sie die gesetzlichen Bestimmungen und die gewöhnlichen Verhältnisse auf dem Grundstücks-und Mietenmarkt verlangen. Die Regelung des Satzes 5 (Mindestrestnutzungsdauer) berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, nicht wertlos wird. Sie macht in vielen Fällen – gerade bei älteren Gebäuden -die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert wurde.

§ 4

Rohertrag des Grundstücks

(1) Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen.

(2) Für Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.

die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,

2.

die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat,

BMF-Begründung zu § 4

Absatz 1

Ausgangsgröße der Bewertung ist der Rohertrag, der inhaltlich mit der Jahresmiete im Sinne des bisherigen § 146 Abs. 2 BewG übereinstimmt. Dadurch wird eine Vereinfachung gegenüber der Ermittlung einer nachhaltig erzielbaren Miete erreicht.

Absatz 2

Die Anwendung der üblichen Miete entspricht dem geltenden Recht (§ 146 Abs. 3 BewG).

§ 5

Bewirtschaftungskosten

(1) Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.

(2) Die Bewirtschaftungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Soweit diese Erfahrungssätze nicht von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 zu dieser Verordnung auszugehen.

BMF-Begründung zu § 5

Absatz 1

Die Regelung entspricht § 18 Abs. 1 WertV.

Absatz 2

Aus Vereinfachungsgründen werden die anzusetzenden Bewirtschaftungskosten nach Erfahrungssätzen bestimmt. Erfahrungssätze werden oft von den Gutachterausschüssen mitgeteilt. Soweit örtliche Erfahrungssätze nicht zur Verfügung stehen, sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 zu dieser Verordnung zu übernehmen.

§ 6

Liegenschaftszinssatz

(1) ) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

(2) Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze. Soweit von den Gutachterausschüssen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung gestellt werden, gelten die folgenden Zinssätze:

1.

5 Prozent für Mietwohngrundstücke,

2.

5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn-und Nutzfläche,

3.

6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn-und Nutzfläche, und

4.

6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke.

BMF-Begründung zu § 6

Absatz 1

Die Regelung enthält die Definition des Liegenschaftszinssatzes.

Absatz 2

Bei den Liegenschaftszinssätzen handelt es sich um Daten, die für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlich sind. Sie sind aus der Kaufpreissammlung abzuleiten (vgl. § 8 WertV). Die Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist Aufgabe der Gutachterausschüsse (§ 193 Abs. 3 BauGB). Oftmals kommen Gutachterausschüsse ihrer Verpflichtung, Liegenschaftszinssätze für das Ertragswertverfahren abzuleiten und mitzuteilen, nur lückenhaft nach. In diesen Fällen sind die hier geregelten Prozentsätze anzuwenden.

§ 7

Bewertung im Sachwertverfahren

(1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert nach § 8 zu ermitteln. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 des Gesetzes.

(3) Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 9 zu multiplizieren.

BMF-Begründung zu § 7

Absatz 1

Die Regelung ordnet die getrennte Ermittlung des Gebäudewerts (Gebäudesachwert) und des Bodenwerts an. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich. Sonstige wertbeeinflussende Umstände, insbesondere Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sind im Rahmen dieser typisierenden Wertermittlung nicht zu berücksichtigen.

Absatz 2

Die Vorschrift regelt die Ermittlung des Bodenwerts entsprechend dem Wert des unbebauten Grundstücks (§ 179 des Gesetzes).

Absatz 3

Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben einen vorläufigen Sachwert, der erheblich vom gemeinen Wert abweichen kann. Wie bei der Verkehrswertermittlung ist deshalb eine Anpassung zur „Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt“ (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV) erforderlich, die hier durch Wertzahlen (§ 9) erfolgt.

Überblick über das Verfahren (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen):

Flächenpreis (Regelherstellungskosten)
x Bruttogrundfläche
= Gebäuderegelherstellungswert
./.Alterswertminderung
=Gebäudesachwert

Bodenrichtwert
x Grundstücksfläche
= Bodenwert

Bodenwert
+ Gebäudesachwert
=Vorläufiger Sachwert
x Wertzahl
= Grundbesitzwert

§ 8

Ermittlung des Gebäudesachwerts

(1) Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit den Flächeneinheiten des Gebäudes. Die Regelherstellungskosten sind in Anlage 4 zu dieser Verordnung enthalten.

(2) Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese bestimmt sich regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 2 zu dieser Verordnung. Dabei ist von einer gleichmäßigen jährlichen Wertminderung auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen.

BMF-Begründung zu § 8

Absatz 1

Bei der Verkehrswertermittlung von Gebäuden sind nicht die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten (=Normalherstellungskosten, vgl. § 22 Abs. 1 WertV) zugrunde zu legen. Die vorgesehenen Flächenpreise (Regelherstellungskosten, vgl. Anlage 4 zu dieser Verordnung) beruhen auf den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000), die Bestandteil der für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken maßgeblichen Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) sind. Für Zwecke der typisierenden steuerlichen Bewertung werden die NHK 2000 nicht unverändert übernommen; vielmehr wurden Gebäudetypen zusammengefasst und anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Baukostenindexes zum 1.1.2007 angepasst. Sofern lediglich Raummeterpreise vorlagen, wurden die Werte in Flächenpreise umgerechnet. Die Regelherstellungskosten für Wohnungseigentum wurden aus den Normalherstellungskosten des Geschosswohnungsbaus abgeleitet. Die Baunebenkosten . wurden eingerechnet. Auf eine Regionalisierung der Regelherstellungskosten wurde aus Vereinfachungsgründen verzichtet.

Absatz 2

Der Gebäuderegelherstellungswert ist wegen des Alters des Gebäudes zu mindern. Die Alterswertminderung bestimmt sich regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und einer typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 2 zu dieser Verordnung ergibt und beispielsweise bei Ein-und Zweifamilienhäusern 80 Jahre beträgt. Dabei ist von einer linearen jährlichen Wertminderung auszugehen. In begründeten Ausnahmefällen ist von einem späteren Baujahr (fiktives Baujahr) auszugehen, wenn durchgreifende Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt wurden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Restnutzungsdauer führen. Entsprechend ist ein früheres Baujahr anzunehmen, wenn ein Gebäude nicht mehr den allgemeinen Anforderungen entspricht, wie sie die gesetzlichen Bestimmungen und die gewöhnlichen Verhältnisse auf dem Grundstücks-und Mietenmarkt verlangen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudesachwert beträgt grundsätzlich noch mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts. Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. Sie macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert wurde.

§ 9

Wertzahlen

(1) Als Wertzahlen sind die von den Gutachterausschüssen für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleiteten Sachwertfaktoren anzuwenden.

(2) Soweit von den Gutachterausschüssen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt werden, sind die in Anlage 5 zu dieser Verordnung geregelten Wertzahlen anzuwenden.

BMF-Begründung zu § 9

Absatz 1

In vielen Fällen stehen für Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung geeignete Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung. Diese Faktoren sind hier vorrangig als Wertzahlen anzuwenden.

Absatz 2

Die in Anlage 5 zu dieser Verordnung geregelten Wertzahlen für Wohngrundstücke werden in Abhängigkeit von der Höhe des vorläufigen Sachwerts und dem Bodenpreisniveau geregelt. Sie sind in Anlehnung an bundesweite Untersuchungen bei den Gutachterausschüssen festgelegt. Die pauschalen Wertzahlen für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und Teileigentum beruhen auf der Erwägung, dass mit zunehmender Höhe der Grundstücksinvestitionen zur Abbildung des gemeinen Werts ein wachsender Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorgenommen werden muss.

Zu § 183 des Gesetzes

§ 10

Bewertung des Erbbaurechts

(1) Der Wert des Erbbaurechts ist im Vergleichswertverfahren nach § 1 zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.

(2) In anderen Fällen setzt sich der Wert des Erbbaurechts zusammen aus einem Bodenwertanteil nach Absatz 3 und einem Gebäudewertanteil nach Absatz 5.

(3) Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen

1. dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach Absatz 4 und
2. dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins.

Der so ermittelte Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem Vervielfältiger nach der Anlage 1 zu dieser Verordnung zu kapitalisieren.

(4) Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch Anwendung des vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssatzes auf den Bodenwert nach § 179 des Gesetzes. Liegen keine vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze vor, gelten folgende Zinssätze:

1.

3 Prozent für Ein-und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein-und Zweifamilienhäuser gestaltet ist,

2.

5 Prozent für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, das nicht unter Nr. 1 fällt,

3.

5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn-und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke,

4.

6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn-und Nutzfläche, und

5.

6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke und Teileigentum.

(5) Der Gebäudewertanteil ist bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 3, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 8. Ist der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks nach § 11 Abs. 4 zu mindern.

BMF-Begründung zu § 10

Die Vorschrift übernimmt für die Bewertung des Erbbaurechts im Wesentlichen die Grundsätze der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006, Tz. 4.3.2).

Absatz 1

Das vorrangig anzuwendende Vergleichswertverfahren kommt nur in Betracht, wenn für das Erbbaurecht Kaufpreise für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichsgrundstücke sind möglichst

-innerhalb der gleichen Grundstücksart,

-mit annähernd gleich hohen Erbbauzinsen,

. -in Gebieten mit annähernd gleichem Bodenwertniveau,

-mit annähernd gleicher Restlaufzeit

-und annähernd gleichen Möglichkeiten der Anpassung der Erbbauzinsen

zu wählen.

Absatz 2

Der Wertermittlung liegt eine finanzmathematische Methode zugrunde. Aus Vereinfachungsgründen wird auf die Regelung von Marktanpassungsfaktoren verzichtet.

Überblick über das Verfahren:

angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
./. vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins
= Unterschiedsbetrag
x Vervielfältiger
= Bodenwertanteil

Gebäudeertrags-oder Gebäudesachwert
./. (ggf.) Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks
= Gebäudewertanteil

Bodenwertanteil
+ Gebäudewertanteil
= Grundbesitzwert

Absatz 3

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Erbbauberechtigte dadurch erlangt, dass er in vielen Fällen entsprechend den Regelungen des Erbbauvertrags über die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag leisten muss. Der Bodenwertanteil kann auch negativ sein, wenn der vereinbarte Erbbauzins höher ist als der bei Neuabschluss zum Bewertungsstichtag übliche Erbbauzins (z.B. infolge stark gefallener Bodenpreise). Die . Zinssätze werden typisierend geregelt, weil bislang ungeklärt ist, inwieweit sich regional übliche Erbbauzinssätze herausgebildet haben (vgl. Tz. 4.3.2.2.1. WertR 2006).

Absatz 4

Die Vorschrift regelt den angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts.

Absatz 5

Die Regelung folgt den Grundsätzen der Tz. 4.3.2.2.2. WertR 2006. Bei der Minderung des Gebäudewertanteils des Erbbaurechts infolge fehlender Entschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts wird typisierend unterstellt, dass das Gebäude infolge der Regelungen über die Mindest-Restnutzungsdauer (§ 3 Abs. 3 Satz 5 der Verordnung) und über den Mindest-Gebäudewert im Sachwertverfahren (§ 8 Abs. 2 Satz 4 der Verordnung) in diesem Zeitpunkt noch einen erheblichen Wert hat.

§ 11

Bewertung des Erbbaugrundstücks

(1) Der Wert des Erbbaugrundstücks ist im Vergleichswertverfahren nach § 1 zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.

(2) In anderen Fällen ist der Wert des Erbbaugrundstücks der Bodenwertanteil nach Absatz 3. Dieser ist um einen Gebäudewertanteil nach Absatz 4 zu erhöhen, wenn der Wert des Gebäudes vom Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist.

(3) Der Bodenwertanteil ist die Summe des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts nach § 179 des Gesetzes und der über diesen Zeitraum kapitalisierten Erbbauzinsen. Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 10 Abs. 4 und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ermittelt; er ist aus Anlage 6 zu dieser Verordnung zu entnehmen. Als Erbbauzinsen sind die im Bewertungsstichtag vereinbarten jährlichen Erbbauzinsen anzusetzen; sie sind mit dem Vervielfältiger nach Anlage 1 zu dieser Verordnung zu kapitalisieren.

(4) Der Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks entspricht dem Gebäudewert oder dem anteiligen Gebäudewert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt; er ist auf den Bewertungsstichtag nach der Anlage 6 zu dieser Verordnung abzuzinsen.

BMF-Begründung zu § 11

Die Vorschrift übernimmt für die Bewertung des Erbbaugrundstücks im Wesentlichen die Grundsätze der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006, Tz. 4.3.3).

Absatz 1

Das vorrangig anzuwendende Vergleichswertverfahren kommt nur in Betracht, wenn für das Erbbaugrundstück Kaufpreise für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichsgrundstücke sind möglichst

-innerhalb der gleichen Grundstücksart,

-mit annähernd gleich hohen Erbbauzinsen,

-in Gebieten mit annähernd gleichem Bodenwertniveau,

-mit annähernd gleicher Restlaufzeit

-und annähernd gleichen Möglichkeiten der Anpassung der Erbbauzinsen

zu wählen.

Ggf. kann der Wert des Erbbaugrundstücks durch Anwendung eines Vergleichsfaktors auf den Bodenwert des unbelasteten Grundstücks (§ 179 des Gesetzes) ermittelt werden.

Absätze 2 und 3

Die Regelung folgt im Wesentlichen Tz. 4.3.3.2. WertR 2006 (finanzmathematische Methode). Typisierend werden für die Abzinsung des Bodenwerts die Zinssätze nach § 10 Abs. 4 zugrunde gelegt. Aus Vereinfachungsgründen werden beim Bodenwertanteil nicht die erzielbaren, sondern die zum Bewertungsstichtag vereinbarten Erbbauzinsen angesetzt. Zudem wird auch auf die Regelung eines Marktanpassungsfaktors für diesen Bodenwertanteil verzichtet. .

Überblick über das Verfahren:

abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks
+ über die Restlaufzeit kapitalisierte vereinbarte Erbbauzinsen
= Bodenwertanteil

+ggf. abgezinster Gebäudewertanteil (abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes, der Restlaufzeit des Erbbaurechts und der Höhe der Gebäudeentschädigung)

= Grundbesitzwert

Absatz 4

Die Vorschrift regelt den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks. Für den Gebäudewertanteil ist der Gebäudeertragswert (§ 3) oder der Gebäudesachwert (§ 8) auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts zu ermitteln; der dem Eigentümer entschädigungslos zufallende Wert oder Wertanteil ist auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen.

Zu § 184 des Gesetzes

§ 12

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

(1) Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren mit dem Gebäudeertragswert nach § 3, bei einer Bewertung im Sachwertverfahren mit dem Gebäudesachwert nach § 8 bewertet. Ist der Nutzer verpflichtet, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts der Vervielfältiger nach § 3 Abs. 3 anzuwenden, der sich nach der am Bewertungsstichtag verbleibenden Nutzungsdauer ergibt. § 3 Abs. 3 Satz 5 ist insoweit nicht anzuwenden. Ist in diesen Fällen der Gebäudesachwert zu ermitteln, bemisst sich die Alterswertminderung nach § 8 Abs. 2 nach dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag und der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer. § 8 Abs. 2 Satz 4 ist insoweit nicht anzuwenden.

(2) Der Wert des belasteten Grundstücks (Grund und Boden) ist der auf den Bewertungsstichtag abgezinste Bodenwert nach § 179 des Gesetzes zuzüglich des über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Entgelts. Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 10 Abs. 4 und der Restlaufzeit des Nutzungsverhältnisses ermittelt; er ist aus Anlage 6 zu dieser Verordnung zu entnehmen. Das über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Entgelt ergibt sich durch Anwendung des Vervielfältigers nach Anlage 1 auf das zum Bewertungsstichtag vereinbarte jährliche Entgelt.

BMF-Begründung zu § 12

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. Das ist der Fall, wenn es Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist (§ 95 BGB) oder dem Nutzungsberechtigten für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht. Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder dem Gesetz ergeben. Es handelt sich hier um eine stark typisierende Regelung, für die nicht auf Vorschriften der Verkehrswertermittlung zurückgegriffen werden kann. Angesichts der unterschiedlichen Fallgestaltungen ist nicht auszuschließen, dass der nach dieser Vorschrift ermittelte Wert den gemeinen Wert übersteigt. Dem Steuerpflichtigen steht insoweit der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 187 des Gesetzes offen.

Absatz 1

Maßgeblich für die Regelung ist die Sicht eines möglichen Erwerbers des Gebäudes. Er würde für das Objekt bei einer „groben“ Kalkulation nur den aktuellen Gebäudeertragswert . oder Gebäudesachwert ansetzen. Die Verpflichtung zur Zahlung des Nutzungsentgelts für den Grund und Boden wird nicht berücksichtigt, weil dieser bei einer typisierenden Betrachtung in wirtschaftlich gleicher Höhe ein Nutzungsvorteil gegenübersteht.

Absatz 2

Maßgeblich für die Regelung ist die Sicht eines möglichen Erwerbers des Grund und Bodens. Er würde für das Objekt bei einer „groben“ Kalkulation nur den auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Bodenwert zuzüglich der kapitalisierten Nutzungsentgelte zahlen.

§ 13

Anwendung der Verordnung

(1) Diese Verordnung tritt am Tage nach ihrer Verkündung in Kraft.

(2) Beantragt ein Erwerber bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung die Anwendung des Artikels 3 des Erbschaftsteuerreformgesetzes vom ... (BGBl. I S. ... [einsetzen: Ausfertigungsdatum und Seitenzahl der Verkündung des Erbschaftsteuerreformgesetzes]), ist die Verordnung erstmals für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2006 anzuwenden.

(3) Die Verordnung tritt am 31. Dezember 2011 außer Kraft.

BMF-Begründung zu § 13

Absatz 1

Die Vorschrift regelt das Inkrafttreten.

Absatz 2

Die Vorschrift regelt den Anwendungszeitraum der Verordnung.

Absatz 3

Die Vorschrift regelt das Außerkrafttreten der Verordnung, um eine zeitnahe Überprüfung der tatsächlichen Verhältnisse zu gewährleisten. .

Anlage 1 (zu § 3 Abs. 3, § 10 Abs. 3, § 11 Abs. 3, § 12 Abs. 2)

In den Fällen anderer Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse ist der
Vervielfältiger nach folgender Formel zu berechnen:

Anlage 2 (zu § 3 Abs. 3 Satz 3, § 8 Abs. 2 Satz 2)

Anlage 3 (zu § 5 Abs. 2)

Pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete/üblichen Miete (ohne Betriebskosten)

Anlage 4 (zu § 8 Abs. 1)

Ermittlung des Gebäuderegelherstellungswerts

I. Begriff der Brutto-Grundfläche (BGF) Brutto-Grundfläche

(1) Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 9, und deren konstruktive Umschließungen. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (Summe aus Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche) sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen in Höhe der Boden-bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor-und Rücksprünge, Fuß-Sockelleisten, Schrammborde und Unterschneidungen sowie vorstehende Teile von Fenster-und Türbekleidungen bleiben dabei unberücksichtigt.

(2) Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken.

II. Regelherstellungskosten (RHK)

Regelherstellungskosten 2007 (RHK 2007)

Anlage 5
(zu § 9 Abs. 2)

Wertzahlen für Grundstücke nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 und 3 (Wohnungseigentum) BewG

Wertzahlen für Grundstücke nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 (Teileigentum) und 4 bis 6 BewG

Anlage 6 (zu § 11 Abs. 3, 4, § 12 Abs. 2)

Abzinsungsfaktoren